事業に失敗して、自己破産をした方が持っていた住宅を、実際にまだ住んでいるのに、競売にかけられるというようなドラマがよくあります。
住んでいる状態のまま、競売にかけられるというシチュエーションは、あまりにドラマチックで、悲劇的です。
もちろん、どんな財産も持っていない人が自己破産をするのも大変ですが、資産を持っている人が債務整理をするというのは、大変さがまた違います。
ここでは、不動産を持っている方が債務整理をする場合、どんな方法があり、どれがベストなのかを考えて見ましょう。
1．不動産を持っている方の債務整理の選択肢① 個人民事再生
借金が大きく膨らみ、現在の状況では返済が不可能となったけれど、処分されたくない住宅や車などがある場合に、取られる債務返済の一つの方法です。個人民事再生では、認定司法書士や弁護士を通して、裁判所に借金の減額を認めてもらうことです。
つまり、債務はあるけれど、現金以外の資産を手放したくない、債務の減額を図りたい場合に行います。ただ、あなたの意向のみで、個人民事再生を選択することはできないことは覚えておきましょう。
2．不動産を持っている方の債務整理の選択肢② 任意売却
不動産などの資産を持っている方の債務整理に、不動産を処分しない、前項で説明した個人民事再生がありますが、処分しないままでは、再生計画に見通しが立たない場合は、不動産を処分せざるを得ません。
そんな場合、少しでも高く売却したいと思うのが人情です。ところが、住宅ローンや経営している会社で自宅を担保にしている場合など、返済できなくなると、債権者が担保権を行使し、競売にかけて債権の回収をしようとします。ところが、競売だと、安くたたかれてしまう可能性が高くなります。
競売を通さず、できるだけ相場に近い金額で現金化したいと考える方が選択されるのが任意売却です。
3．任意売却と競売の違い
前項で書いたように、不動産を持ちながら、返済できなくなったのに、債務者が手をこまねいて何もしなければ、債権者が担保権を行使して、不動産を競売にかけて、債権を回収しようとします。その場合は、一般相場より安くなります。
一方、任意売却では、市場相場に近い価格で現金化できる可能性が高くなります。ただ、債権者や利害関係者などの同意が必要です。
4．任意売却の仕組み、メリット・デメリット
任意売却をすれば、債務者にとって、競売のように不動産が安く買いたたかれることはありません。ただ、債務整理の中で行うわけですから、債務者の意向だけでは、実行に移すことはできません。
不動産には、抵当権者、債権者などが大きく関わっているため、それぞれの同意が必要なうえ、適切な売却価格の設定、買受人を探すなど、専門的な知識が必要です。
5．任意売却のメリット① 債務者にとって
競売に比べると、市場相場に近い価格で売却できる点が一番のメリットと言えるでしょう。高く売れれば、それだけ返済に多く充てることができますし、場合によっては、引っ越し費用などを出せることもあります。
また、競売の場合、住所や家の外観などを公開されますし、不動産を売却する理由を、付近の方に「借金のせい」などと知られてしまいますが、任意売却の場合は。それらがありません。
6．任意売却のメリット② 抵当権者にとって
任意売却をすることに対して、債権者、抵当権者などの同意を得られているのであれば、競売に比べて、任意売却は、早く現金化ができます。競売は、どうしても時間がかかります。
また、売却値段も市場相場に近い価格で売れますので、売却益が大きくなります。
7．任意売却のメリット③ 買受人にとって
競売は、広く誰でもが入札に参加できますから、該当不動産を、必ず買えるという保証はありません。
ところが、任意売却の買受人になれば、確実に該当不動産を購入することができます。さらに、競売の場合は、「明渡猶予期間」というものが法律で決められているため、その期間は、引越し、リフォームなどができません。その期間は、待たなければなりません。
任意売却では、明渡日を事前に決めておくことができるので、手続きなどを迅速に行うことができます。
このように、任意売却には大きなメリットがある反面、債務者、債権者、利害関係人が同意する必要があり、それがなかなか同意まで進まないことも多いです。また、買受人を債務者が探さなければならないなどのデメリットもあることは覚えておきましょう。
まとめ
不動産所有者が債務整理をする場合、競売を避けて、任意売却を選択した方が、いろいろメリットも大きいことをご説明しました。
大きなメリットがあるということは、それに至る道筋も大変なことは事実です。しかし、最近では、任意売却を専門とする業者もいますので、それらの利用も考えるといいかもしれません。